ייעוץ משכנתאות

     
 
 

ייעוץ משכנתאות

ייעוץ משכנתאות יכול להינתן ערב קניית הנכס, ומתן ההלוואה מן הבנק, או במהלך המשכנתא. רצוי מאד לבצע ייעוץ בטרם נטילת המשכנתא, וחשיבות הייעוץ המקצועי החיצוני הבלתי תלוי בבנקים היא מעל לכל. התייצבות לייעוץ בבנק עצמו היא דבר והיפוכו: הבנק, בראי ההסתכלות של קונה הדירה, הוא חנות בה נמכר כסף מזומן. כפי שחנות תשאף תמיד למכור לך את המוצר היקר ביותר, על מנת למקסם את רווחיה, כך הבנק ידאג שתרצה לקנות את ההלוואה עם הריבית הגבוהה ביותר על העסקה כולה.
 
השיטה הנפוצה ביותר לעשות זאת היא הבטחה של הבנק כי הריבית החודשית תהיה נמוכה. בפועל, תוצאה זו היא אקט מכירה של הבנק: במצב זה, הלקוח יקבל הארכה משמעותית עבור תקופת התשלומים, ובנוסף – כאשר הבנק יבחן את השלמת לוח הסילוקין של הלקוח, הוא יבצע העלאה יזומה של הריבית בתקופת תשלום מתקדמת יחסית, על מנת למקסם אותה ככל הניתן.
 
לפיכך, ייעוץ משכנתא טוב אינו ייעוץ המקטין את הריבית החודשית: אדם קונה דירה, לא חודש. ייעוץ טוב הוא ייעוץ המקטין ככל האפשר את החשיפה לריבית: מקטין את הריבית על כל עסקת ההלוואה, גם במחיר של ריבית חודשית גבוהה ותקופת תשלומים קצרה.
 
בצע סקר שוק עבור יועצי משכנתאות
 
הימנע מיועצים שירגיעו אותך ואת אשתך לגבי חודשים עם ריבית נמוכה, בהם תחסכו בתשלום. הדבר לא אפשרי במדינת ישראל, למעט מסלולי משכנתא מאד מסויימים הנקראים "קרן שווה". לעומת זאת, השיטה הנהוגה ב 90% ממסלולי המשכנתא בישראל היא שיטת "שפיצר". שיטה זו אומרת כי הריבית, בין אם היא צמודת מדד ובין אם היא צמודת פריים, גדלה ככל שתקופת התשלומים ארוכה יותר. בשיטת שפיצר ישנם סיפורים על בני זוג שלקחו משכנתא ארוכת טווח ושילמו לבסוף מחיר כפול על הדירה בשל הריבית. הדרך היחידה להימנע מחשיפה לריבית היא הקטנת תקופת התשלומים למינימום תוך התעלמות מוחלטת ממבצעי הבנק המציעים לך תקופות ארוכות בעלות "חודש זול".
 
לפיכך, יועץ טוב הוא יועץ שיצליח לתמרן בין קיצור התקופה לבין החזר חודשי זול ככל הניתן. תמרון זה חשוב מאד בשעה שההלוואה מסולקת לפי שיטת שפיצר. לעומתה, בשיטת קרן שווה, הריבית נגבית בחודשים הראשונים יחד עם הקרן, מה שיוצר עומס תשלומים רב, אך בתום תשלום הריבית – הקרן משולמת לבנק באופן שווה. במצב כזה, אכן – הארכת תקופת התשלומים – משמעותה החזר חודשי זול. לא כך הדבר בשיטת שפיצר.

הצג ליועץ את ההצעה ללוח הסילוקין שקיבלת מהבנק
 
היועץ יוכל לשפר לך את תנאי ההחזר של לוח הסילוקין. ההמלצה שלנו היא למצוא פתרון לפיו תקופת התשלומים היא שמקוצרת, על מנת למנוע חשיפה לריבית, ולא גובה התשלום החודשי. גובה תשלום חודשי אינו מעיד על מחיר זול עבור הבית. ברוב המקרים, ההיפך הוא שקורה ככל שמדובר בשיטת הסילוקין "שפיצר".
 
חזור לבנק עם ההצעה של יועץ המשכנתאות שלך
 
במידה והבנק הסכים להירתם לשיפור התנאים, ניתן להתחיל בחתימה על חוזה המשכנתא. במידה והבנק מסתייג, חשוב לדחות את מועד החתימה, ולחזור לסבב נוסף של התייעצויות מול יועץ משכנתאות.